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香港地产股为什么大涨?从业者浅谈背后逻辑

恒指期货直播间喊单 (1) 2025-07-21 21:49:06

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最近不少朋友问我,香港的地产股怎么突然这么强势?这轮涨幅,说是“大涨”一点不为过。我倒觉得,与其说“为什么”,不如说大家可能对地产行业的逻辑理解有些偏差,尤其是在当前这个节点。

市场情绪的催化与政策转向的信号

要聊香港地产股,绕不开的是近期的政策面。我知道很多人习惯性地把香港地产和内地地产对标,但其实两边的逻辑,尤其是在政策影响上,是有很大区别的。内地最近几年政策调整的力度和速度大家都有目共睹,从“房住不炒”到各种“稳地产”的组合拳,其目的性很强。而香港这边,虽然也面临挑战,但它的属性和发展逻辑不太一样。这次让大家觉得“大涨”的,其实更多是一种市场情绪的修复,以及对一些潜在利好的预期。比如,关于内地资金“南下”的讨论,尤其是通过“通关”后,一部分内地高净值人群或者企业,在配置资产时,香港的优质物业自然会成为一个选项。这并非是说香港地产马上就能回到过去那种高速增长的时代,而是说,在流动性充裕和寻找避险资产的背景下,一些核心区域的物业,其价值底盘还是比较稳的。

而且,最近也听到不少关于香港特区政府在土地政策上的一些微调,虽然幅度不大,但给市场传递了一个信号:政府也在思考如何激活市场,吸引投资。我记得以前,为了控制房价,政策收得很紧,比如印花税、贷款比例这些,现在虽然没说大幅放松,但一些“松绑”的预期,或者说“不进一步收紧”的信号,对地产股来说就是利好。毕竟,地产股的估值很大程度上受制于未来的现金流预期,而政策的稳定性和可预期性,是决定这个预期的重要因素。

我还注意到一个细节,就是不少外资机构对香港地产股的看法也在悄然发生变化。之前大家可能觉得中国经济放缓,香港作为“窗口”也会受到拖累。但现在,随着内地经济的逐步企稳,以及全球经济格局的变化,一些机构开始重新评估香港的独特地位。毕竟,香港在国际金融、贸易、航运方面的优势还在,而且它本身拥有的高品质物业,无论是写字楼还是住宅,在全球范围内依然有竞争力。这种外部认知的改变,也会体现在股价上。

核心资产的价值重估与股息率的吸引力

抛开那些短期的情绪和政策波动,我们还得回归到香港地产股本身的内在价值。大家喜欢地产股,无非就两点:资产增值和稳定的现金流。在过去,很多人可能更看重前者,尤其是在内地市场,房价上涨预期很强。但在香港,情况稍微有点不同。香港的核心区域,比如中环、金钟的甲级写字楼,它们的租金回报率虽然不如内地某些城市那样“惊人”,但胜在稳定和抗跌。而且,这些优质物业本身的价值,在经过市场长期沉淀后,其抗通胀的属性是很强的。

我自己的一个感受是,很多香港的地产开发商,特别是那些有强大资产组合的公司,它们的“隐形资产”是被低估的。比如,一些拥有大量收租物业的公司,它们的现金流是比较稳定的,这也就意味着它们有能力支付稳定的股息。在当前全球利率依然处于相对高位,但未来有可能下行的预期下,那些股息率高、现金流稳定的公司,对投资者来说吸引力自然会增强。尤其是一些传统的大型发展商,比如新鸿基地产、恒基兆业地产这类,它们手上持有的优质物业,不论是商场还是写字楼,都有持续的租金收入,这就像一个稳定的“印钞机”。

我还记得有一次,和一位在香港做基金的同行交流,他当时就提到,很多时候大家看香港地产,容易被“整体市场”的悲观情绪裹挟,而忽略了那些真正有价值、有韧性的资产。他举的例子是,某些公司虽然在整体业绩上有所下滑,但其持有的位于核心地段的商场,每平米的租金收入依然坚挺,甚至还在上涨。这就说明,市场分化是很明显的,不能一概而论。这次地产股的上涨,很多时候也是对这些“核心资产”价值的一种重估,投资者发现,原来这些公司账面上的物业,价值并没有想象中那么糟糕。

“通关”效应与内地房企在港的战略调整

“通关”对香港地产股的影响,我觉得是双向的。一方面,它直接促进了香港本地的经济活动,尤其是零售、旅游和服务业的复苏,这些都会间接支撑写字楼和商铺的租赁需求,从而利好地产商。另一方面,大家也都看到了,内地房企在香港拿地、开发项目的情况。虽然这几年整体比较谨慎,但随着内地政策的调整,以及香港市场自身的需求,我们也能看到一些内地房企在调整其在港战略。比如,一些之前专注于住宅开发的房企,现在也在考虑增加在商业地产上的投入,或者通过合资的方式来分散风险。

我有一个朋友,他之前在一家内地大型房企负责香港项目,跟我讲过他们的一个体会。过去,内地房企在香港拿地,更多是一种“战略性扩张”,是为了品牌和市场份额。但现在,他们的考量会更实际,更注重项目的利润率和现金回流。这可能意味着,他们在拿地时会更加谨慎,选择那些地段好、有明确开发优势的项目。而一些已经完成开发的优质项目,比如已经投入使用的商场或写字楼,由于其稳定的现金流,往往会成为这些房企调整资产负债表时的“优等生”。

此外,我也观察到,一些原本在香港上市的内地房企,最近股价也有所回暖。这不仅仅是因为内地整体地产政策的预期改善,也跟它们在香港的融资能力有关。香港作为国际金融中心,其融资渠道和便利性,对于那些在内地面临融资压力的房企来说,无疑是一个重要的补充。当这些房企在香港能够获得相对便宜的资金,或者通过出售部分优质资产来回笼资金时,它们的财务状况就会得到改善,这自然也会体现在股价上。

全球资产配置视角下的吸引力

从一个更宏观的视角来看,香港地产股的上涨,也反映了全球资产配置的变化。在过去几年,大家对全球经济的走向,包括通胀、利率等有很多不确定性。当全球经济前景不明朗的时候,资金往往会流向那些相对稳定、有确定性收益的资产。香港,虽然是一个高度开放的市场,但它本身拥有的优质物业,比如那些坐落在核心地段、稳定收租的写字楼和商场,其价值的稳定性,在全球范围内是可以排得上号的。

我记得有一次,和一位在香港工作的外资分析师聊天,他当时就提到,很多时候,香港地产股被低估了,不是因为它们资产不好,而是因为大家对中国经济的预期太过悲观。但随着一些基本面的变化,比如内地经济逐步企稳,加上香港本身的经济活力也在恢复,这种看法正在改变。很多海外投资者,尤其是那些寻求“避风港”的资金,会发现香港的某些优质资产,比如那些有稳定租金收入的大型购物中心或甲级写字楼,其相对价值是有吸引力的。它们不像一些高科技股票那样波动性大,但又能提供相对稳定的回报。

而且,大家也要考虑到“港币”本身的contact汇率制度。这意味着,投资香港的资产,在汇率风险上,相对来说是比较低的。在当前全球货币政策不确定性比较大的情况下,这种汇率的稳定性,也是一种隐性的吸引力。所以,这次的上涨,我个人觉得,不仅仅是短期情绪的释放,也包含了对香港作为国际金融中心地位,以及其核心资产价值的重新认可。

总结:风险与机遇并存

总的来说,香港地产股的这轮上涨,背后是多重因素叠加的结果:政策预期的边际改善、内地资金的潜在流入、核心资产价值的重估、以及全球资产配置逻辑的变化。但我也要强调,地产行业本身就是一个周期性很强的行业,尤其是在当前全球经济面临诸多挑战的背景下。香港地产股的上涨,并不意味着所有公司都能跟着“起飞”,市场的进一步分化是必然的。投资者在关注这轮上涨的同时,也应该更深入地研究公司的基本面,比如其资产质量、负债水平、现金流状况以及未来的发展战略。

在我看来,对于香港地产股的投资,我们不能简单地用“涨”或“跌”来概括。关键在于理解不同公司、不同项目背后的真实价值和发展潜力。那些拥有优质地段、稳定租金收入、以及良好现金流管理的公司,它们在市场波动中会更具韧性。而那些过度依赖杠杆、资产质量一般的公司,则依然面临挑战。所以,与其问“为什么大涨”,不如花时间去挖掘那些真正值得投资的公司,这才是我们作为从业者应该关注的重点。

THE END