中国有多少套房子？一个从业者眼中的数字迷局

“中国有多少套房子？”这大概是很多人，特别是刚接触房地产市场、或者单纯好奇的人，都会脱口而出的问题。我第一次听到这个问题，还是在几年前刚入行的时候，当时以为是个简单的数据统计，但很快就发现，这个问题的答案比想象中复杂得多。它不是一个简单的数字，而是一团纠缠着统计口径、数据采集、以及各种现实考量的毛线球。

数据口径的“陷阱”

你说有多少套？按什么算？是已经建成的、拿到房产证的？还是包括那些还在建、但已经预售出去的？或者，要不要把那些烂尾的、闲置的、甚至是只能算“棚户区”但还没拆迁的也算进去？这其中的界限，一旦深入下去，就没那么清晰了。就我个人的经验来看，不同的统计机构，甚至是同一机构在不同时间段的统计，可能会因为数据来源和统计方法不同，得出差异不小的数字。比如，有些统计可能侧重于城镇住宅，有些则包含农村自有住房。而对“套”的定义，也是一门学问，是按一个独立的产权单位算，还是按实际居住空间算？这中间的差异，足以让一个原本看似简单的问题变得扑朔迷离。

我记得前几年，有一次行业内有个关于全国住房总量的讨论，大家引用的数据来源都不一样，有人说是几亿套，有人说是接近十亿套。当时听得我脑袋嗡嗡的。后来才明白，这根本不是数据出错了，而是大家在“对账”的时候，用的“字典”不一样。有的统计包含了各种小产权房、福利分房的遗留，有的则只认商品房和保障房。这种“数字游戏”玩得多了，你就会觉得，单纯追求一个“精确到个位数”的答案，可能反而是一种误导。

我们做项目评估的时候，最头疼的就是这类“模糊”的数据。有时候为了一个准确的评估报告，需要花大量的时间去核对不同来源的数据，还要自己做一些测算和修正。比如，某一个城市，guanfang公布的房屋数据可能是一个数字，但我们通过拆迁数据、新增人口数据、以及一些宏观的经济指标来反推，往往会发现实际情况可能更复杂。有时候，一些早期建设的、信息不完整的房产，很容易被遗漏在统计的“盲区”。

统计的“难点”与“盲区”

你想想看，中国的土地面积这么大，人口这么多，房屋的建设和交易又是如此的“分散”和“多样”。从大城市的高层公寓，到小县城的两层小楼，再到农村的独立院落，这些都是“房子”。如何把这些不同性质、不同产权、不同管理方式的房子，都有效地统计进来？这本身就是一个巨大的工程。我曾经参与过一个区域性的房产普查项目，其中一个环节就是入户核实。光是contact住户、进门查看、填写信息，就耗费了大量的人力物力。更别提那些常年空置、contact不上的房子，或者产权非常复杂的历史遗留问题。这些都会给准确统计带来阻碍。

而且，还有一部分房屋，比如单位宿舍、集体宿舍、甚至是简易搭建的住房，它们在统计上往往处于一个“灰色地带”。它们可能不属于商品房，但确实是有人居住的。如果我们不把这些算进去，那么得到的数字就偏低，无法真实反映整体的住房情况。反之，如果都算进去，又可能导致数据失真，甚至引起不必要的恐慌。所以，在很多时候，我们看到的guanfang数据，往往是在“可控”的范围内，经过了一定的取舍和筛选的。

我见过的一些项目，尤其是在一些发展速度很快的地区，房屋的增量非常惊人。短短几年，一片荒地就变成了高楼林立的社区。这种快速变化，使得传统的统计方式可能跟不上趟。数据发布可能滞后于实际的建设速度。有时候，我们自己在做市场分析的时候，会通过一些“替代指标”来估算房屋总量，比如建材的消耗量、施工企业的活跃度等等，这些虽然不是直接的房屋数量，但也能提供一些侧面的参考。

“空置率”与“有效供给”

聊到房子数量，就绕不开“空置率”这个话题。大家总是很关心，究竟有多少房子是没人住的？这个问题同样没有一个绝对统一的答案。很多时候，空置率的统计，依赖于水电煤等能源消耗数据，或者通过物业管理等渠道收集。但即使是这样，也存在各种情况。比如，有的房子虽然有人住，但可能只是临时居住，能源消耗极低，也可能被算作“低效使用”甚至“潜在空置”。

我有一个朋友，他在某个三四线城市投资了几套房，但由于工作原因，一年也去不了几次。他自认为房子是“有人管”的，但实际居住的时间非常少。这种“偶尔使用”的房子，在统计上怎么界定？是算空置，还是算非空置？这是一个现实的问题。而且，很多家庭可能拥有不止一套房，但其中一套是自住，另一套可能是给子女准备的，或者作为一种家庭资产的配置。这些房子，虽然不是“每时每户”都有人居住，但也不能简单地粗暴地归类为“空置”或者“闲置”。

所以，当我们讨论“中国有多少套房子”的时候，其实更应该关注的是“有多少套是真正满足市场需求的、有效供给的房子”。这不仅仅是简单的数量问题，还涉及到房屋的类型、质量、区位、以及支付能力等等一系列更复杂的因素。一个真正懂行的人，不会纠结于那个“绝对数字”，而是会去分析这个数字背后的结构和分布，以及它如何与实际的居住需求相匹配。

在我看来，与其死抠那个“中国有多少套房子”的数字，不如多关注一下这些房子是怎么来的，它们分布在哪里，居住在里面的是什么样的人，以及还有多少人没有属于自己的家。这些问题，才能真正触及到房地产市场最核心的议题。